מהי זיקת הנאה במקרקעין

בדין הישראלי קיימת רשימה סגורה של זכויות קנייניות: בעלות, שכירות ושאילה, זיקת הנאה, משכון/משכנתא, זכות קדימה, עיכבון ונאמנות. מאמר זה ידבר על זיקת הנאה.

זיקת הנאה במקרקעין – הגדרה וסוגים

כל הזכויות הקנייניות שציינתי, חלות גם במיטלטלין (נכסים ניידים) וגם במקרקעין (נכסים שאינם ניידים), פרט לזכות קדימה ולזיקת הנאה – החלות רק במקרקעין.

זיקת הנאה במקרקעין מאפשרת שיעבוד נכס להנאה, ללא זכות החזקה בו.

למשל, זיקת ההנאה יכולה להיות זכות מעבר בשטח מסוים. אדם יכול לעבור בחופשיות באותו השטח, אך זו הפעולה היחידה שהוא יכול לעשות בכל הנוגע לשטח זה, וכאמור אין לו זכות החזקה באותו השטח. כלומר, תוכן זיקת ההנאה הוא מוגבל.

מי שמעניק את זיקת ההנאה הוא בעל המקרקעין.

סעיף 93 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, קובע ארבעה סוגי זיקות הנאה:

• סעיף 93א(1) מקנה זכאות שימוש מסוימת במקרקעין שרק לגביהם נוצרה הזיקה (למשל, כאמור, זכות מעבר בשטח מסוים).
• סעיף 93א(2) מדבר על הימנעות מביצוע פעולה במקרקעין כפופים, כלומר על מגבלות לביצוע פעילות במקרקעין ע"י בעל המקרקעין לטובת בעל זיקת ההנאה.
• סעיף 93(ב) מדבר על חובה לביצוע פעולות מסוימות ע"י בעל המקרקעין.
• סעיף 93(ב) גם קובע שבעל המקרקעין לא יכול למנוע ביצוע פעולה מסוימת במקרקעין הזכאים (למשל, הוא לא יכול למנוע רעש).

איך נוצרת זיקת הנאה?

אחת הדרכים המרכזיות להיווצרות זיקת הנאה היא חתימה על הסכם. הצדדים להסכם יכולים לקבוע שיש לאחד הצדדים זיקת הנאה במקרקעין של הצד השני. הסכם יכול לקבוע האם תוקף זיקת ההנאה הוא מוגבל או שזיקת ההנאה תקפה לצמיתות.

בנוסף, זיקת הנאה הנוצרת מכוח הסכם חייבת להירשם במרשם המקרקעין. כל עוד לא נעשה כן, זכות זו נחשבת לזכות חוזית בלבד, ולא לזכות קניינית.

דרך נוספת להיווצרות זיקת הנאה היא מכוח הדין, לדוגמא עקב צוואה או פסק-דין.

זיקת הנאה יכולה להיווצר גם עקב כורח פיזי כדי לאפשר לאחר לממש זכותו. למשל, אם לאדם יש זכות במקרקעין מסוימים אך כדי להגיע אליהם הוא חייב לעבור דרך מקרקעין אחרים – נוצרת לו זיקת הנאה במקרקעין האחרים.

מי זכאי לזיקת הנאה?

סעיף 92 לחוק המקרקעין קובע שניתן לתת זיקת הנאה לא רק לאדם ספציפי, אלא גם לסוג בני אדם – לדוגמא, דיירי בית משותף. אם מדובר במקרקעין הגובלים בבי"ח או בבי"ס – ניתן לתת זיקת הנאה לציבור כולו.

אם, לדוגמא, יש בעיית נגישות למקרקעין מסוימים, ניתן לקבוע זיקת הנאה למקרקעין עצמם. כלומר, לקבוע שמקרקעין מסוימים נותנים זיקת הנאה למקרקעין אחרים, ללא קשר לבעליהם.

לסיכום, זיקת הנאה היא זכות הקיימת רק במקרקעין, והיא מאפשרת שיעבוד נכס להנאה, ללא זכות החזקה בו. זיקת הנאה יכולה להיווצר באמצעות הסכם, מכוח הדין, וכן עקב כורח פיזי. ניתן לתת זיקת הנאה לטובת אדם ספציפי, לטובת סוג בני אדם, לטובת הציבור וכן לטובת המקרקעין עצמם.

השלכות מיסוי של זיקת הנאה במקרקעין

זיקת הנאה במקרקעין אמנם מהווה זכות קניינית, אך אינה מהווה זכות במקרקעין (בדומה לזכות קדימה) כמו זכות הבעלות או החכירה ולפיכך, אין חבים הצדדים לה בתשלום מיסים כמו מס שבח או מס רכישה.

אך חשוב לשים לב, כי על זכות זיקת ההנאה כן יחול מס רווחי הון כקבוע בפקודת מס הכנסה (בהתחשב במחיר הקרקע במועד רכישתה ובמועד מכירתה).

לכן והיכן שניתן לערוך הסכם (בהנחה שבעל המקרקעין הינו במעמד להחליט באם להעניק זיקת הנאה), רצוי להיוועץ עם עורך דין על מנת שההסכם יגן על בעל המקרקעין ככל שניתן.

האם ניתן לדרוש ביטול זיקת הנאה ?

כידוע, זיקת הנאה יכולה להיווצר באמצעות הסכם בין הצדדים, מכוח הדין (למשל פסק דין), מכוח הכרח (כאשר אין ברירה מלבד להעניק זכות כזו כמו זכות מעבר) או מ"כוח השנים" (כאשר במשך שנים בעל הקרקע לא הביע התנגדות כלשהי לזיקת ההנאה).

בכל מקרה וכל עוד אין הסכמה אחרת על מועד פקיעת זכות זו, הרי שזיקת ההנאה הינה לתקופה שאינה מוגבלת.

אך ישנם מקרים (כאשר זיקת ההנאה לא הוענקה מתוך הסכמה של בעל הקרקע) בהם יכול אחד הצדדים או היועץ המשפטי לממשלה לפנות אל בית המשפט בבקשה לביטול זיקת ההנאה כמו:

1. שינוי בנסיבות – כמו למשל אם קרקע חקלאית הפכה לקרקע למגורים וכעת זיקת ההנאה מסבה מטרד משמעותי לבעל הקרקע.
2. פסקת השימוש בזיקת ההנאה – זה שנהנה מאותה זיקת הנאה חדל ולפיכך, דינה בטלות.
3. שינוי במצב המקרקעין – אם למשל היה שינוי בתב"ע או שבעל המקרקעין החליט לשנות את ייעוד המקרקעין.

בכל מקרה, יבחן בית המשפט האם בנסיבות העניין יש להורות על ביטול זיקת ההנאה ובמקרה ויחליט כי יש לבטלה, יבחן האם להעניק סעד של פיצוי לזה שנפגע מביטול זיקת ההנאה ואף את שיעור הפיצוי.