תמ"א 38 – האם מדובר בפרויקט כלכלי?

תמ"א 38 גובשה על מנת לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, אך עם השנים הפכה לפקטור כלכלי מרכזי בתחום הנדל"ן. במאמר הבא נסקור את התמורות ואת השיקולים הכלכליים מאחורי התמ"א.

השאלה האם פרויקט תמ"א 38 משתלם מבחינה כלכלית צריכה להיענות ממספר היבטים שונים. להלן הנקודות החשובות אליהן חשוב להתייחס:

א. המיקום הגיאוגרפי – לא ניתן להשוות בין הפוטנציאל של פרויקט תמ"א 38 במרכז תל אביב לבין פרויקט דומה בראש העין, קרית שמונה וכדומה. למרבה האבסורד, דווקא הערים הנמצאות תחת הסיכון הגבוה ביותר לרעידת אדמה אינן זוכות לביקוש עבור פרויקטים של תמ"א 38. קבלנים ויזמים מעדיפים להמתין ולהגיש בקשה לביצוע תמ"א 38 בתל אביב, רמת גן, הרצליה, גבעתיים, בת ים או ראשון לציון מאשר להגיע אל הפריפריה.

ב. יכולת הקבלן – יזמים אשר אינם מסוגלים לעמוד בהוצאות של ביצוע תמ"א 38 צריכים לדעת זאת מראש. בניגוד אל פרויקטים אחרים של בנייה, תמ"א 38 תלויה באיתנות הפיננסית של הקבלן בלבד. למרות הטבות והקלות הניתנות על ידי הממשלה לביצוע של תמ"א 38, הדיירים אינם משלמים מכיסם על השיפוץ ועל חיזוק המבנה. רק בסופו של התהליך ובסיום הפרויקט יכול הקבלן לממש את זכויות הבנייה שלו ולהרוויח בחזרה. בשורה התחתונה, הקבלן צריך לשאול את עצמו האם עבורו תמ"א 38 היא פרויקט כלכלי משתלם.

ג. הרשויות המקומיות – ברשויות הנחשבות חזקות קשה לעיתים להשיג אישורי בנייה של תמ"א 38. למרות שמצד אחד הממשלה תומכת ומעודדת פרויקטים מן הסוג הזה, בפועל הפער בין הגשת הבקשה לאישור הסופי ותחילת הבנייה עשוי להגיע למספר שנים. בשנים אלו הקבלן נמצא במצב של המתנה וזאת במקביל לתמורות רבות המתרחשות בשוק הנדל"ן.

ד. ביקוש והיצע – תמ"א 38 הוא פרויקט כלכלי בערים בהן הביקוש לדירות נמצא במגמת עלייה. ההשבחה והשדרוג בנכסים אשר עוברים תמ"א 38 באים לידי ביטוי בסופו של דבר בערך כלכלי גבוה – הן עבור הקבלן והן עבור הדיירים.

ההתייחסות המקצועית מחייבת שיקול כלכלי

כפי שניתן לראות, לא ניתן לבחון את השאלה האם תמ"א 38 היא פרויקט כלכלי באופן כללי וללא הסתייגויות. מצד שני, ההתייחסות המקצועית אל פרויקטים של תמ"א 38 כפי שהיא משתקפת בספרות המקצועית, במגזינים ובועידות מגיעה ללא כל ספק מהבחינה הפיננסית. למרות הרצון של הממשלה לתרום לתחושת הביטחון של האזרחים, מומחים וקבלנים הבקיאים בתחום הנדל"ן מעידים על כך שהפרויקטים עצמם לא יוצאים לפועל במקומות בהם אין להם ערך כלכלי.

ומה חושבים הדיירים אשר עוברים תמ"א 38?

אל השאלה האם תמ"א 38 היא פרויקט כלכלי יש להתייחס גם מהכיוון של הדיירים עצמם.

מלבד הקבלנים, הניגשים אל ביצוע הפרויקט לצורך רווח אישי, הדיירים צריכים לשאול את עצמם מה היא המטרה הסופית: האם הם מעוניינים למכור או להשכיר את הדירה המשודרגת בסיום הפרויקט, או רק לשפר את רמת החיים שלהם? בניגוד למה שנהוג לחשוב, לא כל הדיירים תמימי דעים לגבי השאלה הזו. תמ"א 38 היא פרויקט כלכלי עבור כאלו המתייחסים אליה בצורה נכונה ומנצלים את היתרונות שהיא מציעה – חיזוק הבית, שיפוץ בחינם ושיפור החזות.

עורך הדין שיעזור לכם להחליט האם מדובר בצעד משתלם כלכלית

על מנת לבחון לעומק את שאלת ההיגיון הכלכלי העומד מאחורי תמ"א 38 כדאי לערב עו"ד המתמחה במקרקעין.

רק עו"ד המתמחה במקרקעין מכיר מקרוב את שיקולי הבעד והנגד הקשורים לתמ"א 38 ולכן הוא עשוי לשפוך אור ולעזור בקבלת ההחלטות. כדאי ליצור קשר עם עו"ד המתמחה במקרקעין גם לצורך קבלת חוות דעת בלבד, בשלבים הראשונים של התלבטות לגבי פנייה אל אפיק השקעה כלכלי מן הסוג הזה.