דיני מקרקעין – משפט מס שבח

מהו מס שבח מקרקעין?

מס שבח מקרקעין הינו המס אשר מוטל על השבח במכירת זכויות במקרקעין. השבח הינו הסכום שבו עולה שווי המכירה על פני יתרת שווי הרכישה, כלומר הוא מס המוטל על רווח שנוצר לאדם ממכירת אותו נכס.

שווי הנכס הנמכר הינו שווי ביום המכירה של זכויות במקרקעין הנמכרת, כאשר על הנכס להיות נקי מכל שעבוד, משכנתא, או כל זכות אחרת אשר מטרתה להבטיח תשלום. שווי הנכס של זכות במקרקעין לצורך חישוב השבח והמס הינו שוויה ביום הרכישה על ידי המוכר.

מס שבח מקרקעין ניתן למצוא בפקודה נפרדת מפקודת המס אשר מכילה את שאר חוקי המס, למרות שמבחינה רעיונית אין הבדל מהותי בין מס זה לשאר חוקי המס- (חוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), התשכ"ג – 1963). נטל התשלום מס שבח מקרקעין מוטל על המוכר, זאת במידה ואין הוא פטור מתשלום המס, במקרים אשר יוצגו בהמשך.

פטורים בגין תשלום מס שבח מקרקעין

פטור בגין תשלום מס שבח מקרקעין יתרחש רק במידה והא מוגדר באופן ספציפי בחוק. קיימים מספר סוגי פטורים בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין, כאשר המקרה הנפוץ ביותר הינו פטור בגין מכירת דירת מגורים.

פטור זה ניתן כאשר אדם מכר את דירת מגוריו, אולם זאת במידה ולא עשה זאת במהלך ארבעת השנים הקודמות למכירה. הפטור יינתן גם אם המוכר לא שהה בנכס מעולם וגם אם ברשותו קיימת דירת מגורים נוספת.

פטורים נוספים הקיימים בחוק הינם לגבי מכירת נכסים אשר התקבלו בירושה, נכסים אשר התקבלו כ"מתנה" מ"קרוב משפחה". מקרה נוסף הוא בעת מכירת שתי דירות מגורים לצורך רכישת דירת מגורים אחת גדולה יותר. קיימות סיבות נוספות המופיעות בפקודה המצוינת לעיל.

על מנת לקבל את הפטור מתשלום מס שבח מקרקעין יש לעבור הליך פרוצדוראלי מול רשויות המס. יש להגיש את הבקשה לפטור תוך 30 או 50 ימים בשומה עצמית. חשוב לפרט בבקשה את הסיבה לפטור ואת העילה לכך המצוינת בפקודת המס.

אי הגשת הטופס ומילוי ההצהרה ימנעו מאותו אדם את האפשרות לקבלת הפטור מידי מס הכנסה ולכן חשוב להקפיד ומלא אחר ההוראות במדויק.

גובה תשלום מס שבח מקרקעין

מס שבח מקרקעין יחושב מגובה השבח. בעוד שבעבר גובה מס השבח שהוטל היה (מהשבח) במוכר יחיד ו – 35% כאשר המוכרת הייתה חברה, החל מסוף שנת 2001 מס בשבח ליחיד הופחת לשיעור אחיד של 20% הן ליחיד והן לתאגיד.

חשוב לציין כי מגובה המס אשר חושב, מס הכנסה מתיר בניכוי הוצאות מסוימות אשר הוצאו לצורך רכישת הנכס.

ישנה רשימת הוצאות אשר ניתנות לניכוי המופיעות בפקודת מס הכנסה ואשר כוללות, בין היתר, דמי תיווך אותם שילם המוכר לצורך רכישת הנכס, הוצאות השבחה, שכר טרחה של עו"ד ושמאי מקרקעין, הוצאות שונות שהוצאו לצורך הוכחת זכויותיו של הקונה במקרקעין וכיו"ב.