בשנת 2005, הגתה הממשלה את תמ"א 38, היא תוכנית מתאר ארצית אשר מטרתה להתכונן לקראת תרחיש אפשרי של רעידת אדמה בישראל. תוכנית זו נולדה, בשל התובנה כי כל המבנים אשר נבנו בישראל, לפני 1980, נמצאים בסכנת קריסה, אם תתרחש רעידת אדמה חזקה בארץ.
לאור זאת, נתקבלה החלטה כי יש להוביל לחיזוקם של אותם המבנים והפיכתם לעמידים יותר. בשל העובדה כי חיזוק מבנה מגורים כרוך בעלות כספית גבוהה, הבינה הממשלה כי עליה ליצור תמריצים נכבדים לבעלי הדירות, על מנת שאלו יסכימו לחזק את מבנה המגורים.
התמריץ המרכזי של תמ"א 38 הוא מתן היתר לתוספות בנייה, לבעלי הדירות. שימוש בהיתר זה יעשה הקבלן אשר יבצע את עבודת חיזוק הבניין ובאופן שכזה, בעלי הדירות אינם משלמים עבור עבודת החיזוק.
הוצאתה לפועל של תמ"א 38 בבניין מגורים, תלויה במספר גורמים, כמו עמידה בתנאי הזכאות ומציאת קבלן אשר ירצה לבצע את העבודה אך בראש ובראשונה, יש לדאוג להסכמת כל הדיירים בבניין לביצוע הפרויקט.
תמ"א 38 הסכמת דיירים היא נושא סבוך ולכן, כדאי לדעת היטב מהן דרכי הפעולה הטובות ביותר לטיפול בהתנגדותם של בעלי דירות לפרויקט, על מנת להבטיח את הוצאתו לפועל בצורה מוצלחת.
תמ"א 38 הסכמת דיירים – אחוז הסכמה נדרש
החוק היבש איננו דורש תמ"א 38 הסכמת דיירים של 100% אלא של 2/3 בלבד. אולם, בפועל, התנגדותו של בעל דירה יחיד, גורמת לקשיים במימוש הפרויקט.
הקושי העיקרי הוא במציאת יזם אשר יהיה מוכן להתקשר בעסקה ללא שהושגה הסכמה מלאה מצד הדיירים. יזמים רבים חוששים מהתנהגותם של הדיירים המתנגדים אשר יכולים להערים לא מעט מכשולים, כמו למשל, על ידי הגשת צו מניעה לעיכוב הבנייה.
היזמים משתתפים בפרויקט תמ"א 38 הסכמת דיירים, מתוך כדאיות כלכלית וכאשר נשקפת סכנה לשיבוש משמעותי בלוח הזמנים, הדבר יכול לגרום להם להפסד כלכלי ועל כן, הם נמנעים לא פעם משיתוף פעולה בפרויקט תמ"א 38, ללא הסכמתם של כל בעלי הדירות.
מה אפשר לעשות?
במקרים בהם רוב בעלי הדירות מעוניין להשתתף בתוכנית תמ"א 38 הסכמת דיירים, כדאי לנסות לשכנע את המיעוט המתנגד, בדבר יתרונות התוכנית. יש להדגיש את האספקט הבטיחותי שבפרויקט, כמו גם, את השבחתו של הנכס כתוצאה מעבודות החיזוק והשיפוץ.
התנגדות לפרויקט תמ"א 38 הסכמת דיירים יכולה לנבוע ממספר סיבות, למשל:
1. חששות: ישנם אנשים אשר חוששים משינויים ומהפרעה בשגרת חייהם, עקב עבודות חיזוק המבנה ושיפוצו. ניתן להפיג חששות אלו בקלות על ידי הסברה על אופן העבודה ועל שעות העבודה במסגרת הפרויקט.
2. מידע חסר: לעיתים, נובעת ההתנגדות של בעלי הדירות, בשל מידע חסר על הטבות הפרויקט או בשל מידע שגוי ששמעו מגורם אחר, לגבי תמ"א 37 הסכמת דיירים. כאן המקום להאיר את היתרונות הרבים של הפרויקט כדוגמת שיפוץ הלובי, התקנת מעלית ועוד.
3. השבחת הנכס: כאשר האספקט הבטיחותי אינו מרשים את המתנגדים, אפשר לפנות לכיסם ולהזכיר להם כי תמ"א 38 הסכמת דיירים משביחה את הנכס ומעלה את ערכו בעשרות אחוזים.
כאשר יושבים בסבלנות ומשוחחים עם הדיירים המתנגדים, ייתכן מאוד וניתן יהיה להשיג את הסכמתם. זוהי כאמור, הדרך הטובה ביותר לוודא כי הפרויקט יצא לדרך בצורה חלקה וללא תקלות מצד בעלי הדירות.
כאמור, העדר הסכמה של כל הדיירים, עלול להערים קשיים על הוצאתו לפועל של הפרויקט כאשר המרכזי שבהם הוא מציאת יזם אשר יהיה מוכן להתחיל לעבוד, ללא הסכמה של כל הדיירים.
התנגדות הדיירים – הגשת תביעה
מימוש מהיר ומוצלח של תמ"א 38 הסכמת דיירים ייעשה כאשר כל בעלי הדירות מסכימים לביצוע הפרויקט. על כן, מומלץ לעשות ניסיון אמיתי לשכנע את בעלי הדירות המתנגדים להסיר התנגדותם.
עם זאת, כאשר ניסיונות השכנוע כשלו ובעלי הדירות המתנגדים, לא שינו את דעתם, ישנה אפשרות להגיש תביעה למפקח על המקרקעין. חוק המקרקעין מאפשר לבעלי דירות המעוניינים להצטרף אל תמ"א 38 הסכמת דיירים, להגיש תביעה למפקח על המקרקעין נגד בעלי הדירות המתנגדים.
כאשר הוגשה תביעה שכזו, המפקח על המקרקעין, רשאי לאשר את מימושה של תמ"א 38 אף ללא הסכמת כל הדיירים.
המפקח על המקרקעין מוסר החלטתו לאחר ששמע את טענות שני הצדדים, אך ללא טיעון לגיטימי ומבוסס מצד בעלי הדירות המתנגדים, יאושר מימושה של תמ"א 38 הסכמת דיירים.
החוק היבש אינו דורש את הסכמתם של כל הדיירים לשם מימושו של תמ"א 38 הסכמת דיירים.
אולם, מן האמור לעיל, אנו מבינים כי כדאי לנסות ולשכנע את הדיירים המתנגדים בדבר יתרונותיה של התוכנית. כאשר ניסיונות אלו נכשלו, אפשר להגיש תביעה למפקח על המקרקעין אשר מוסמך לאשר את הוצאתו לפועל של הפרויקט, גם ללא הסכמתם של כלל הדיירים.
לייעוץ ראשוני חייג 
חייג עכשיו
צור קשר