משפט דיני הנדלן והמקרקעין

דמי מפתח

המונח "דמי מפתח" הוטבע בתקופת המנדט הבריטי והובא מאנגליה. פירושו של המונח הוא שילוב בין שכירת דירה לקנייתה.

הקונה, שאין בידיו את מלוא הכסף לרכוש את הנכס, רוכש זכויות בדירה במחיר הנמוך משוויו בפועל, ומוסיף לשלם, מידי חודש, את ההפרשים. שיטה זו, של רכישה בתשלומים, נהגתה עקב הרצון של השלטונות לעודד לרכישת בתים בקרב עולים חדשים, שלא היה בידם לשלם את מלוא סכום הרכישה.

שיטה זו של רכישת נכס בתשלום דמי מפתח, עוגנה בחוק הגנת הדייר. הקובע, כי דייר שקנה נכס בתשלום דמי מפתח יקבל הגנה לזכותו לגור בנכס עד לפטירתו.

הדייר רשאי אף להוריש את זכותו זו לדיירות מוגנת, לשאריו, כחלק מעיזבונו, בכפוף לתנאים מסוימים.

מכירת דירה

ככלל, דירת מגורים מהווה את הנכס החומרי היקר ביותר שיש לאדם הממוצע. מכאן, שעסקת מכירת דירה או קנייה של דירה, הינן עסקאות גדולות ומשמעותיות, הן במישור החומרי והן במישור הרגשי.

חשוב להיעזר באיש מקצוע מיומן ומנוסה שיוודא שהעסקה כדאית וישמור על האינטרסים של לקוחו. חוק המקרקעין מסדיר את נושא מכירת הדירה וקובע, כי עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

מכאן, שלא ניתן ואף לא רצוי לערוך הסכם בעל פה למכירת דירה (שלא כמו בעסקאות אחרות, בהן הסכם בעל פה תקף ומחייב).

כן, חשוב לדעת, בטרם קניית דירה, כי יש לבדוק את מצב הדירה בלשכת רישום המקרקעין ולראות האם היא אכן רשומה על שם הבעלים, האם רובץ עליה עיקול או שיעבוד, האם יש הערת אזהרה לטובת קונה אחר וכו'.

רישום מקרקעין

בכל קנייה או מכירה של דירה, נדרשים הקונה והמוכר להגיע ללשכת רישום מקרקעין בתחומה רשומה הדירה האמורה. המפגש הראשון עם לשכת רישום המקרקעין, הינו בתחילת ביצוע העסקה, יש לפנות ללשכה ולהוציא נסח טאבו המצהיר מהן מצב הזכויות בדירה.

בנסח הטאבו רשומים שמות הבעלים של הדירה, בעבר ובהווה. כן, כולל נסח הטאבו שעבודים ועיקולים, אם ישנם, וכן הערת אזהרה לטובת קונה פוטנציאלי. ככלל, כל ההיסטוריה של הנכס מעודכנת בנסח הטאבו ובאמצעותו ניתן להתרשם ממצב הזכויות העדכני בנכס, בטרם רכישה.

נסח טאבו

כל הליך של מכירה וקנייה של דירה מתחיל בהוצאת נסח טאבו מעודכן מלשכת רישום המקרקעין, שבאזור שיפוטה נמצאת הדירה.

נסח טאבו מכיל את תיאור הנכס: שטחו, כתובתו ואפיוניו השונים, כן כולל את ההיסטוריה של הנכס: מיהם הבעלים הנוכחיים בדירה ומי היו בעליה בעבר, בנוסף כולל נסח הטאבו פרטים אודות התחייבויות ושעבודים, אם אכן קיימים, ולטובת מי.

עיקולים, אם ישנם, מינוי מנהל עיזבון על הנכס, והערות אזהרה, שיש בהן כדי להזהיר קונה פוטנציאלי לבחון את טיב האזהרה, בטרם השלמת העסקה.

רצוי, להוציא נסח טאבו הן בתחילת העסקה, בכדי לבחון האם הדירה פנויה מהתחייבויות וכן זמן קצר בטרם השלמת העסקה, כדי להבטיח שהנכס לא עבר גלגולים שונים, בזמן הביניים.

השכרת דירה

השכרת דירה הינה פעולה של העברת נכס לשימושו של אחר, לתקופה קצובה, בתמורה לתשלום חודשי, עבור השימוש בנכס. להשכרת דירה קיימות משמעויות נרחבות ואין להקל בה ראש משום שהיא נעדרת אלמנט קנייני.

יש לעשות חוזה שכירות, בטרם השכרת הדירה, ולוודא שהאינטרסים, הן של המשכיר והן של השוכר, לא קופחו. יש להקפיד, לעניין זה על מספר עקרונות, ובהם: לברר היטב מי הם השוכרים/המשכירים ולעמוד על טיבם ויושרם.

כן, חשוב לברר מהו הרקע הכלכלי שלהם, האם יש להם גב כלכלי והאם הם עובדים. כמו כן, חשוב למשכיר לציין בחוזה השכרת הדירה, כי חוק הגנת הדייר אינו חל בעניין והדייר אינו דייר מוגן.

למענה משפטי מקצועי מיידי על כל שאלה בתחום הקשור לדיני הנדלן והמקרקעין ניתן לפנות לפורום נדלן>>