מימוש תמ"א 38 – כיצד?

תמ"א 38 היא תוכנית ארצית אשר מטרתה חיזוק בניינים אשר אינם עומדים עוד בתקן הבנייה וקיימת סכנת התמוטטות שלהם בזמן רעידת אדמה. האחריות למימוש התוכנית מוטלת על הדיירים ועל עליהם ללמוד היטב מה לעשות וכיצד.

תמ"א 38 מהי?

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית מספר 38 אשר יצרה מהפכה בתחום הנדל"ן. בעלי דירות יכולים לקבל לידם אישורים לזכויות בניה הכוללות הרחבת שטחים, בניית מרצפות, הוספת מעלית בבנין ועוד. מטרת תמ"א 38 היא לממן את חיזוק המבנים כנגד רעידות אדמה וזאת תוך כדי שיפוץ הבניין וחידושו.

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית שאושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005. מטרת התוכנית היא לעודד תושבים המתגוררים בבניינים משותפים לחזק את יסודות בתיהם כדי שיעמדו בפני רעידת אדמה- אלו בדרך כלל בניינים שאינם עומדים עוד בתקן הבנייה ולכן יש לשפצם. מטרת תמ"א 38 היא להביא לפגיעות נמוכות ביותר בנפש וברכוש.

תמ"א 38 קובעת כי הדיירים יקבלו זכויות בניה מעבר לאלו שקיימות בידיהם וזאת כדי להביא להקמת קומה נוספת של דירות על גג הבניין. הדיירים יכולים לבחור להעביר את ניהול הפרויקט לחברת בנייה, תוך חתימה על הסכם מולה אשר לפיה הדיירים לא ישאו בהוצאות השיפוץ אלא הקבלן, ובתמורה יקבל הקבלן את כספי רכישת הדירות החדשות יגרוף את רווחיו ויכסה את הוצאותיו.

מימוש תמ"א 38 בבית משותף

מה כולל הליך המימוש עצמו של תמ"א 38?

א. לשתף את דיירי הבניין המשותף: הדבר החשוב ביותר הוא להביא להסכמה את כל דיירי הבניין למימוש תמ"א 38. ברגע שישנה הסכמה אפשר להתחיל ולהתקדם בהליך.

ב. הכנת 'שיעורי בית': לפני שמתחילים בהליך מימוש תמ"א 38, כדאי ללמוד את הפרטים שקשורים בפרויקט כמו מהם התמריצים להם זכאים הדיירים, איך מתקשרים עם חברת יזמים, האם בניין המגורים מתאים בכלל לתנאי של תמ"א 38 ועוד.

ג. הערכת מצב: במידה ולא כל הדיירים נתנו את דעתם לעניין הפרויקט, יש לבדוק האם קיימות התנגדויות מהותיות ואיך ניתן להתמודד איתם.

ד. מציאת יזם למימוש תמ"א 38: מציאת יזם אשר יתאים לצרכי הבניין המשותף היא משימה לא פשוטה. הקושי העיקרי הוא שבדרך כלל דיירים הבניין אינם בקיאים במונחים המקצועיים ובדיני הנדל"ן ולכן חשוב למצוא בעלי מקצוע שבקיאים במורכבות של תמ"א 38.

ה. מציאת עורך דין: חשוב לשכור עורך דין שידאג לאינטרסים של דיירי הבניין ויבין את תחום התמ"א 38 לעומקו. עורך דין יערוך חוזה טוב והולם תוך שהוא שומר על מימוש מוצלח של תמ"א 38.

הליך מימוש תמ"א 38 מביא לעלייה בשווי הנכס תוך חיזוק יסודות הבניין.

כדי להביא למימוש מוצלח של תמ"א 38 יש לבחור באופן מושכל ונכון את חברת הבנייה או את היזם איתו בוחרים לבצע את הפרויקט.

הגורמים איתם בוחרים דיירי הבניין לעבוד צריכים להיות מקצועיים וזהירים – רק אז ניתן להביא למימוש מוצלח של תמ"א 38. חשוב אף לשכור עורך דין הבקיא בתחום תמ"א 38 אשר יוכל לפקח מבחינה חוקתית על כל התקדמות ההליך וזאת תוך שמירה על האינטרסים של דיירי הבניין.

בפני דיירי בניין משותף עומדות שתי דרכים עיקריות למימוש התוכנית:

האחת, היא העברת הזכויות לקבלן או יזם כאשר כל עלויות השיפוץ והחיזוק של הבניין הן על חשבונו, והדירות החדשות שיבנו שייכות לווהוא זכאי לקבל את כל כספי מכירתן כדי לכסות על הוצאות השיפות וכדי לגרוף את רווחו.

השניה, היא מימוש עצמאי של הדיירים אשר שוכרים בעצמם את בעלי המקצוע, מבצעים את השיפוץ על חשבונם ומתחלקים בכספי מכירת הדירות שיבנו.