ככלל, על עסקאות מקרקעין בישראל חלים מיסים ובהם מס שבח ומס רכישה. במקרים הקבועים בחוק קיימים פטורים ממס שבח. כעת נדון בשיעורי מס השבח החלים כיום בישראל.
מהם שיעורי מס השבח בישראל?
בין החוקים הדנים במיסים בישראל, קיים חוק הנוגע למס שבח והקרוי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963. עניינו של החוק הוא הטלת מיסים על מכירת זכותו של אדם או תאגיד במקרקעין.
מס שבח מחושב על פי העלייה בערך שווי הנכס הנמכר, מיום קנייתו ועד יום מכירתו.
מהפרש זה, ניתן לנכות הוצאות המפורטות בסעיפים 38, 39 לחוק, והן הוצאות השבחת הנכס, שכ"ט עו"ד ועוד. עד ליום 7.11.2001, עמד שיעור מס השבח במכירת נכס מקרקעין על ידי יחיד על 50%, ועל ידי תאגיד על סך 35%. מיום 7.11.2001 ואילך, מס השבח הופחת ל-20% בלבד, ליחיד ולתאגיד. נכסים שנרכשו לפני 7.11.2001 ונמכרו לאחר תאריך זה, שיעור המיסים המופחת יחול אך ורק על השבח שנצבר מיום 7.11.2001.
פטורים ממס שבח החוק מגדיר מקרים מסוימים בהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס שבח. לשם בחינת זכאות לפטור ממיסים מסוג מס שבח, יש לבחון שאלות כגון: קרבה משפחתית בין המוכר לקונה, כמה דירות מחזיק המוכר בבעלותו, מקום מגוריו, השימוש שנעשה בדירה המוצעת למכירה ועוד.
מהו מס רכישה?
מס רכישה גם הוא מהמיסים המעוגנים בחוק מיסוי מקרקעין (שבח , מכירה ורכישה) בסעיף 9(א).
במכירה של זכות במקרקעין, על הרוכש יחולו מיסים מסוג מס רכישה, אשר יהיה בשיעור מסוים משווי המכירה (או בסכום קבוע, לפי סוג המכירה או המקרקעין). כל רוכש מקרקעין חייב במס רכישה, בגין קניה של קרקע, משרד, מפעל, חנות, בנין דירות, עסק או דירת מגורים. על המכירה יש להצהיר לרשויות המס.
- שיעור מס הרכישה – שיעור זה מתעדכן אחת ל-3 חודשים. מדרגות המיסים עולות עם כל פרסום, ובעקבותיהן מס הרכישה יורד כל 3 חודשים. עם עלית מחירי הדירות, עולה אף שיעור מס הרכישה.
חריג: דירה כמלאי עסקי – כאשר נרכשה דירת המגורים שהינה מלאי עסקי, או כאשר קנייתה נעשתה במטרה להפכה לבית עסק, מס הרכישה יהיה בשיעור של 5%.
- מתי משולם מס הרכישה? מס הרכישה יש לשלם לרשויות המיסים תוך חמישים יום מהחתימה על חוזה הרכש.
- פטורים חלקיים ממס רכישה: מי שיהיה זכאי לפטור חלקי ממס רכישה, ישלם מס רכישה בסך 0.5% בלבד. הזכאים לפטורים שכאלה הינם:
א. נכים – נכה בדרגה של 100% נכות, או בעל 90% נכות באיברים שונים, או נכה ללא יכולת השתכרות עם דרגת נכות של 75% לצמיתות או קטוע גפה בעל נכות לצמיתות של 50%, או נכה מתאונת דרכים בעל 50% נכות לצמיתות, או נכה לפי חוק נכי רדיפות הנאצים בעל נכות לצמיתות של 50% לפחות, או נכה ע"פ חוק הנכים או חוק המלחמה בנאצים בנכות של לפחות 19%, או נפגע פעולת איבה בעל נכות לצמיתות של 19% לפחות. נכה שהוא ובן זוגו רוכשים דירת מגורים, זכאים שניהם לפטור החלקי.
ב. משפחות שכולות – משפחתו של חייל שנפטר במערכה הזכאים לתגמולים, זכאים לפטור חלקי ממס רכישה בעת רכישת דירת מגורים, וישלמו 0.5% משווי הדירה. ניתן לממש זכות זו פעמיים בלבד במהלך חייהם.
ג. מתנה מקרוב משפחה – בקבלת דירת מגורים מבן משפחה, ישלם מקבל המתנה שליש ממס הרכישה הקבוע. העברת דירה כזאת בין בני זוג במתנה, פטורה לחלוטין ממס רכישה, למעט במקרה בו הדירה לא מאוכלסת למגורים, או אז ישולם שליש ממס הרכישה.
ד. עולים חדשים – לעולה חדש ינתן מס רכישה בשיעור 0.5%, עד לסך הקבוע בחוק. זאת במקרה ורוכש דירת מגורים או קרקע פנויה במטרה לבנות עליה דירת מגורים או ברכישת עסק או קרקע להקמתו או משק חקלאי. מעל לסך הקבוע בחוק, ישולמו 5% מס רכישה. על הרכישה להתבצע תוך 7 שנים מיום עלייתו לארץ.
לסיכום
לשם בחינת שיעור מס השבח החל, יש לבחון את ההפרש בין שווי הנכס ביום קנייתו לראשונה לבין שוויו ביום מכירתו, ואחוז הקבוע בחוק מפער זה, יהווה את מס השבח החל על המוכר. על מס רכישה החל על הקונה ישנו אחוז קבוע, בהתאם לנסיבות העניין, של שיעור מס הרכישה.
לשאלות נוספות בנושאי מס שבח, ניתן לפנות לפורום דיני מיסים באתר הפורומים המשפטיים
לייעוץ ראשוני חייג 
חייג עכשיו
צור קשר